Приобретая квартиру в малоэтажном жилом доме, потребитель получает возможность пожить в собственном особняке, пусть и «коммунального» типа. Отдельный огороженный дворик, собственные коммуникации, эстетичный внешний вид - и все это за относительно небольшие деньги.

Кризис внес коррективы в покупательский интерес, сместив его в сектор экономкласса . В связи с этим девелоперы вынуждены были изменить свои приоритеты и приступить к поиску новых форм строительства. Все чаще в последнее время становятся популярны малоэтажные дома с малоквартирной планировкой. Преимуществом такого дома является наличие детской площадки, парковки и ограждение личной территории. Как убеждают застройщики, существенного отличия в их стоимости и стоимости стандартной «панели» нет.

Преимущества малоквартирных домов в Подмосковье

Дома-коттеджи на несколько квартир очень схожи с городскими таунхаусами , которые могут встречаться в различных вариациях: дуплексы, триплексы и т.д. С другой стороны, по своей сути они больше близки к загородным жилым комплексам высотой в 3-5 этажей. Застройщики уделяют особое внимание тому факту, что каждый такой дом расположен на собственном участке земли. Они даже для продвижения своей продукции на рынке выбрали лозунг «Купи себе кусочек особняка».

Главное отличие домов-коттеджей от таунхаусов в том, что минимальная площадь расположенных в них квартир равна 40 кв. м против 200 кв. м таунхаусов. То есть, даже имея невысокую цену за «квадрат», таунхаус оказывается многим не по карману. Те же, кто со своими финансовыми средствами могут рассчитывать только на покупку обычной квартиры в многоэтажке, получат возможность проживать в особняке.

Малоквартирные дома в Подмосковье подыскать не сложно, тем более что стоимость земли там намного меньше по сравнению со столицей. Дома рассчитаны на 6-14 квартир с площадью от 40 до 90 кв. м. Их планировка дает возможность самостоятельно моделировать внутреннее пространство. К каждому дому подводится независимая система отопления, с помощью которой можно устанавливать уровень тепла по отдельности в каждой квартире, иногда бурится отдельная скважина, а также имеется система вентиляции и собственная очистная станция. Это позволяет получить абсолютную автономность от городских сетей, кроме электроснабжения. Оплата за коммунальные услуги в таком доме сопоставима со стоимостью этих же услуг в городской многоэтажке - что очень важно. При строительстве домов применяются энергосберегающие технологии. В отделке фасадов используются всевозможные материалы: и штукатурка, и натуральный камень, и клинкерная плитка и т.д. Еще одним преимуществом малоэтажные малоквартирных домов является тот факт, что на строительство высотки уходит не меньше двух лет, а малоэтажный объект можно возвести за несколько месяцев.

Есть ли преимущества у жильцов «коммунального особняка» перед хозяевами панельных домов? Ответим однозначно - есть, и много. Ну, во-первых, немаловажный фактор - собственная территория. Попробуйте найти тихий дворик близ домов экономкласса, где может и ребенок спокойно погулять, и машину есть куда поставить. Во-вторых, доступны городские удобства (объекты инфраструктуры города совсем рядом) и наравне с этим жители получают преимущества проживания на природе . И последний плюс - гарантия отсутствия неблагополучных жильцов, так как у них просто не хватит наличных денег на приобретение такого жилья.

Сломать стереотипы

Как-то так сложилось, что для Подмосковья малоэтажные строения - оптимальный вариант , ведь они не заслоняют собой интересную панораму. Небольшие особнячки; невысокие 3-5-этажные здания, прямо в которых размещены магазинчики; дворики со спортивными площадками, сплошь увитые зеленью и другие непременные атрибуты малоэтажной жилой среды - характерные признаки подмосковной жизни. Судя по всему, девелоперы задались целью возродить жилую среду Подмосковья. Строящиеся комплексы органично вписываются в уже существующую систему улиц и кварталов, и при этом жители остаются с привычным жизненным укладом города.

Пока строительство домов-коттеджей предлагает ограниченное число застройщиков, поэтому найти покупателей не так и сложно. Трудности в другом: у людей годами складывались стереотипы, что можно жить только в многоэтажном доме либо в отдельном коттедже (хотя он многим не по карману). Других вариантов нет. С наступлением кризиса покупатели стали предъявлять к жилью больше требований. Теперь им недостаточно получить за свои деньги обыкновенную коробку из бетона, им хочется жить в красоте и с комфортом. Как раз это и может дать малоэтажная застройка . Кроме красивых уникально оформленных домов, жилец получает вместительное личное пространство с абсолютной гарантией безопасности. Вывод - малоэтажные жилиые дома в Подмосковье - отличный, удобный, современный тип жилья.

По определению многоквартирным является тот дом, который имеет две или более квартиры. Притом каждая квартира должна иметь свой отдельный вход из помещения, находящегося в общественном пользовании. В таком доме обычно содержатся те элементы, которые считаются общей собственностью, принадлежащей владельцам помещений. Это понятие определено в соответствующем жилищном праве и законодательстве. Чтобы определить, какой дом считается многоквартирным, необходимо знать некоторые особенности подобного строительного сооружения.

В законодательстве четко определено понятие о подобном сооружении и прописаны его характерные особенности. Сооружение, которое называется домом многоквартирным, имеет следующие объекты:

• помещения, которые составляют жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Подобные объекты обычно принадлежат либо физическим, либо юридическим лицам в качестве собственности. Также квартиры могут принадлежать компаниям государственным или частным лицам;
• площади нежилого сектора. Подобные объекты обычно располагаются на нулевых или первых этажах зданий. На практике, такие объекты могут находиться в собственности различных юридических лиц или граждан;
• площади другого назначения. Подобные площади не являются квартирами. В здании подобных объектов может находиться несколько. К ним можно отнести чердаки и подвалы, лестничные площадки, общие коридоры подъездов, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория прилегающего участка земельного, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество принадлежит собственникам этого хозяйства.

Что касается подъездов, то их в многоквартирном доме может находиться несколько. Такое помещение имеет свой отдельный вход со стороны прилежащей территории земельного участка, на котором стоит подобное сооружение.

Понятие подобных помещений определяется соответствующими документами.

Квартира

На практике, понятие квартира определено в ЖК отечественной Федерации. Квартирой является такое
помещение, которое обособлено структурно. Квартира может состоять из нескольких жилых комнат, а также специальных хозяйственных помещений, которые связаны с удовлетворением бытовых и иных нужд граждан, проживающих в ней. Из квартиры обеспечивается возможность непосредственного доступа к тем помещениям, которые имеют категорию общего пользования. Со стороны улицы квартира может оборудоваться балконом или лоджией, имеющей защитное ограждение. Размер жилого помещения зависит от того, сколько в нем имеется отдельных комнат.

Коммуникации инженерные

С практической стороны, список имущества, которое является общим в многоквартирном доме, определяется для каждого вида сооружения индивидуально. К примеру, в одних зданиях имеется система лифтов, а другие подобным оборудованием не оснащены. Также в некоторых домах может находиться система удаления дымовых газов, противопожарной автоматики, а в других зданиях этого нет по причине небольшой этажности или других особенностей.

Как указано в соответствующем праве, в домах, которые имеют до 9 этажей, может функционировать система газопровода. Если количество этажей в доме больше, то его газифицировать запрещается в праве на законодательном уровне. Перечень имущества, которое является общим, также определен соответствующими законами. Это понятие четко регламентируется принятыми постановлениями.

Собственность долевая

Сооружение, имеющее много квартир, является объектом недвижимости, а также долевой собственностью тех лиц, которые владеют помещениями жилыми в этом здании. Долевая собственность определяется на основании закона и указана в соответствующем праве. На практике, доля собственности на имеющееся общее имущество в подобном сооружении определяется площадью помещения, которое занимает каждый конкретный его владелец.

К примеру, собственник квартиры в типичном пятиэтажном доме, которая имеет площадь 100 м квадратных, владеет 2 % от имеющихся в здании помещений. Также он владеет таким же процентом территории земельного участка, на котором располагается это сооружение. К числу имущества можно отнести фундамент, стены и перегородки, системы канализации и водопровода, а также другие конструкционные элементы.

Можно также отметить тот факт, что владелец конкретного помещения, имеющий определенную долю в общей собственности, не в праве будет выделить часть свою в натуре. Понятие общей собственности определяется законодательно. К примеру, владелец квартиры не может захватить часть площадки лестничной или лифта, поскольку такое имущество находится в общей собственности. Все вопросы по поводу владения частью общего имущества решаются на специальном собрании собственников.

Далеко не все жители мегаполиса мечтают о квартире в высотке или огромном жилом комплексе. Напротив, на столичном рынке недвижимости уже несколько лет стабильно растет популярность предложений в невысоких и компактных малоквартирных домах. Где в Москве строится малоэтажная жилплощадь, и для кого она предназначена, - рассказывают эксперты рынка недвижимости.

География малоэтажной застройки в Москве и Подмосковье

Малоэтажное строительство в московском регионе начало активно развиваться в несколько лет назад. Сегодня проекты с домами от 3 до 6 этажей можно встретить повсеместно - и в 2-х и в 90 км от МКАД. Правда большая часть предложений сосредоточена на расстоянии не менее 10 км от кольцевой. Мощным толчком для развития формата стало присоединение к столице обширных территорий Новой Москвы, где девелоперы получили обширное поле для экспериментов.

«Доля малоэтажного строительства в старых границах Москвы составляет менее 1%, что объясняется и дефицитом свободных территорий, и наличием существующей застройки», - комментирует Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и . При этом в области и на присоединенных территориях, по данным эксперта, картина куда более впечатляющая. «Доля малоэтажного жилья в общем объеме недвижимости, возведенной в первом полугодии 2014 г. в Новой Москве, составляет 40%, а доля малоэтажного жилья в Подмосковье на удаленности до 30-40 км от МКАД составляет порядка 33-38 %», - уточняет эксперт.

Малоэтажки Новой Москвы на 70% сосредоточены на территории Троицкого автономного округа. В основном это доступная недвижимость эконом- и комфорт-класса. «Львиная доля малоэтажных комплексов реализуется на удалении 10 и более км от МКАД», - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – «В радиусе до 10 км представлен только один проект – (5,4 км). Самый удаленный от старых границ Москвы малоэтажный жилой комплекс находится в 37 км от МКАД – это ЖК «Борисоглебское».

Что качается Подмосковья, то существенная часть предложений представлена на западе области (Одинцовский и Истринский районы). «Больше всего малоэтажек находится по Калужскому шоссе (примерно между Ватутинками и Коммунаркой) и Киевскому шоссе, на расстоянии от 5 до 35 км от МКАД», - рассказывает Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». – «Практически все ЖК похожи инфраструктурой, застройщики стараются создать свой маленький городок вокруг домов, чтобы как можно меньше людям нужно было выезжать куда-то».

Малоэтажки и многоквартирные дома – порядок цен

«Как таковой разницы в цене между «малоэтажкой» и высотным жильем нет, все зависит от сравнения конкретных характеристик», - комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – «А вот принципиальные различия, которые зачастую являются преимуществами, есть: короткие сроки строительства малоэтажных проектов, меньшая плотность застройки, меньшее число жителей. В совокупности это создает более комфортную и дружественную жилую среду».

По сравнению с таунхаусами малоэтажки заметно выигрывают в цене, кроме того, такие жилые комплексы гораздо чаще бывают обеспечены собственной инфраструктурой. При этом в мультиформатных поселках в распоряжении покупателя есть достаточно большая территория, которую жители могут использовать для отдыха и парковочных мест.

«Исследования клиентского спроса показали, что основными преимуществами квартиры перед коттеджами и таунхаусами являются доступная (от 900 000 рублей) и низкие эксплуатационные расходы, - рассказывает Виталий Мишуков, управляющий партнер Insight Consulting&Development.; По словам специалиста, многие покупатели рассматривают подобную недвижимость как комфортную альтернативу даче. Прежде всего это касается квартир и апартаментов в рекреационно-жилых комплексах на значительном удалении от кольцевой. Некоторые покупатели инвестируют в такие объекты с расчетом на будущий заработок от сезонной аренды.

Однако при всех плюсах малоквартирных домов, покупателям не стоит упускать из виду и возможные сложности. Главный подводный камень при покупке недвижимости в мультиформатном коттеджном поселке – статус земельного участка, на котором планируется малоэтажная застройка. Если он не соответствует виду разрешенного использования, процедура узаконивания может растянуться на длительный срок и обойтись покупателю в копеечку из-за за высоких государственных тарифов.

Для кого строят малоэтажное жильё

Очевидно, что малоэтажное жильё популярно у жителей столичного региона и формат будет активно развиваться в ближайшие годы. На данный момент покупатели практически одинаково интересуются квартирами в домах на 3-6 этажей и стандартных высотных комплексах – спрос на такие объекты сопоставим. Кроме того, подмосковные власти приняли решение отдать предпочтение «малоэтажке» на законодательном уровне - новые градостроительные нормы предусматривают снижение этажности новой застройки.

При этом большинство специалистов рынка недвижимости подчеркивает, что полностью застраивать Подмосковье и Новую Москву малоэтажными комплексами нецелесообразно. Велика вероятность, что в будущем девелоперы сделают ставку на мультиформатные проекты, в рамках которых возводится как малоэтажное, так и многоэтажное жилье. «Яркий пример – ЖК «Новые Ватутинки», строящийся в центре Новой Москвы, - отмечает руководитель департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент» Марина Денискина. - «В рамках проекта ведется строительство двух разноформатных микрорайонов – активного многоэтажного Центрального и спокойного, уединенного малоэтажного Южного».

В целом, чем дальше от МКАД, тем ниже застройка и шире география малоэтажного жилья. Портрет покупателя подобных проектов также зависит от расстояния до кольцевой. «Например, при удаленности до 15 км такие варианты рассматривают молодые семьи или одинокие люди, которые работают в столице, но при этом либо не могут позволить себе приобрести жилье в Москве, либо просто хотят некоторой свободы от «каменных джунглей», - поясняет Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и «Остров Эрин». Более далекие предложения, по словам эксперта, рассчитаны на пожилых покупателей или супружеские пары, где жена занимается воспитанием детей и не должна ежедневно ездить в Москву на работу.

Специалисты рекомендуют москвичам покупать квартиры в малоэтажных домах для жизни, а не для инвестирования. По словам Екатерины Чермошенцевой, менеджера проектов Департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой Группы «Апхилл», на рынке аренды спрос на такие объекты не очень велик. А по темпам роста стоимости квадратного метра «малоэтажки» проигрывают жилью в привычных многоквартирных домах. Впрочем, это не мешает малоэтажному строительству ускоренными темпами завоевывать рынок как в Новой Москве, так и Подмосковье: оно интересно и покупателям, и девелоперам.

По Жилищному кодексу многоквартирным считается дом, в котором есть две или более квартиры. При этом каждая отдельная квартира должна иметь свой отдельный вход в помещение, которое находится в общем пользовании.

Как правило, в таком доме есть элементы, которые являются общей собственностью, принадлежащей владельца помещений. Такое понятие представлено в жилищном праве и законодательстве.

Для того, чтобы определить, какие дома относятся к многоквартирным, следует разобраться с некоторыми особенностями строительного сооружения.

Многоквартирный и жилой дом – это разные сооружения. Отличия в определениях только формальные, но понимание этого необходимо для работы с нормативно-правовыми актами.

Основное отличие многоквартирного дома от жилого – это наличие у последнего общего имущества. Если в доме есть общее имущество, то это многоквартирный дом, если нет – это жилой дом.

Многоквартирные дома могут иметь разнообразное количество этажей. В зависимости от соотношения высоты и длины здания, многоквартирные сооружения принято разделять на протяженные и точечные.

Высота точечных домов намного выше, чем длина, в большинстве случаев они имеют только один подъезд.

В зависимости от того, как люди входят в свои квартиры, многоквартирные дома принято делить на:

Понятие многоквартирного дома определено законодательством. Существуют характерные особенности такого здания, они заключаются в объектах, которые имеет многоквартирный дом:

1. Помещения, составляющие жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Как правило, подобные объекты принадлежат физическим или юридическим лицам в качестве собственности. Кроме того, квартиры могут принадлежать компаниям, физическим или юридическим лицам.
2. Площади нежилого сектора . Подобные сооружения в большинстве случаев располагаются на нулевом секторе или первом этаже. На практике такие объекты могут быть собственностью различных юридических лиц или граждан.
3. Площади иного назначения . Такие объекты не являются квартирами, их в здании может быть несколько. К ним относятся чердаки, лестничные клетки, подвалы, общие коридоры, подъезды, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория земельного прилегающего участка, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество, принадлежит собственникам этого хозяйства.

Многоквартирный дом, как объект недвижимого имущества – это долевая собственность собственником квартир в таком доме.

Доля в праве собственности в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Следует учитывать, что, несмотря на долю в праве общей собственности, владелец жилого здания не может выделить свою долю в натуре.

Это означает, что собственник квартиры не имеет права захватывать часть лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения на общем собрании собственников использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, которое относится к общему имуществу, под свои цели – кладовка, мастерская и подобное.

В соответствии с Жилищным кодексом, управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора.

В современном мире, стоит знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома, а также, кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Данный вопрос не теряет актуальности и в 2019 году, поскольку содержание земельного участка в нормальном виде, требует определенных расходов от собственников.

Но при разумном распоряжении этим ресурсом, участок придомовой территории может стать хорошим источником доходов.

Приобретая квартиру, не все задумываются, кому принадлежит прилегающий участок земли . На практике придомовую территорию нередко используют все, кому угодно и на свое усмотрение.

Поэтому вместо спортивной или детской площадки строится магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка.

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, что располагается вокруг жилого дома, она определена и закреплена за ним землеустроительными и градостроительными документами в рамках отведенного участка.

Помимо самого дома, на этой территории могут находиться другие сооружения, которые принадлежат собственникам дома, необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребностей ее жильцов и арендаторов.

Подобные постройки являются собственностью жильцов многоквартирного дома, поэтому они должны поддерживать их состояние в нормальном виде.

Придомовую территорий собственникам квартир передают бесплатно, но она считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца напрямую зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Параметры данной территории, ее площадь и границы отображаются в кадастровом паспорте. Опираясь на эти показатели управляющие компании рассчитывают расходы на уборку участка.

Если придомовый участок не оформлен соответствующим образом, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Площадь придомового участка определяются на основании существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории считается участок, площадь которого равна площади самого дома. Размеры участка возле многоквартирного дома определяются по специальным формулам.

Основной является формула, где нормативная площадь участка возле дома вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья, учитывая количество этажей и возраст здания.

По факту площадь придомовой территории определяется расположением всех других объектов по отношения друг к другу. К придомовым землям относят:

• детские площадки;
• аварийные и пожарные проезды;
• сушки для белья;
• большие автостоянки, которые находятся в границах, принадлежащих дому.

Таким образом, участок считается собственностью многоквартирного дома, эго эксплуатация и содержание в нормальном виде производится за счет всех собственников жилья.

В 2019 году для большинства граждан не теряет актуальности вопрос, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным.

Понятие многоквартирного дома определено в постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии с вышеупомянутым документом, многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы. Поэтому такой двухквартирный дом считается многоквартирным .

Что касается вопроса, является ли общежитие многоквартирным домом, то следует понимать, что только приватизированные комнаты бывшего общежития после реконструкции могут относиться к домам, которые называют многоквартирными.

Комнаты в общежитиях составляют жилой сектор, это объекты многоквартирного дома . Таким образом, чтобы общежитие превратилось в многоквартирный дом, нужна инвентаризация и реконструкция. После этого необходимо изменить все адреса и переоформить документы.

С появлением таунхаусов на рынке, застройщики приводили много преимуществ нового формата жилого помещения.

Одним из плюсов, которые они называли, являлось то, что о ремонте крыши и покраске фасада позаботиться управляющая компания. Но по закону таунхаус не является многоквартирным домом.

С юридической стороны таунхаус – это блокированный жилой дом, а не многоквартирное сооружение. Поэтому управляющая компания оказывает сервисные услуги на территории общего пользования.

Между ней и собственником таунхауса заключается договор сервисных услуг, а также единый договор холодного водоснабжения и водоотведения.

Список услуг, которые оказывает управляющая компания, прописывается в гражданско-правовом договоре. Перечень статей зависит от того, что стороны захотят туда включить.

Наиболее простое разделение, доступное для понимания сферы услуг управляющей компании – это все, что начинается за пределами участка собственника жилья.

Таким образом, многоквартирные сооружения – это жилые помещения, которые имеют две или больше квартиры с отдельным выходом из здания. Именно такие дома относятся к многоквартирным.

В многоквартирный доме есть элементы общего имущества собственников помещений в доме. По закону такое сооружение, как объект недвижимого имущества – это долевая собственность владельцев помещения.

Разница жилого дома и многоквартирного заключается в том, что у наличии последнего есть общее имущество . Собственниками многоквартирного жилого дома являются владельцы квартир, которые в нем расположены.

Постоянный автор RB. ru провел расследование появившихся в последнее время "экспериментальных" объектов "малоквартирного" строительства в ближнем Подмосковье. Насколько можно доверять свои деньги этим девелоперам - судить вам.

Одной из нашумевших этим летом историй строительства в Подмосковье оказался, возможно, знакомый читателям, конфликт. Владельцы земли в садовом товариществе Гавриково-1 в Ленинском районе, решили построить на своих наделах по шесть соток дом с целью коммерческой реализации жилья. В итоге на земле садоводов появилась необычной формы пятиэтажка, квартиры в которой разошлись быстро и успешно,
т.к. продавались значительно дешевле, чем, к примеру в типовых панельных домах в окрестностях МКАД.
Некоторые из покупателей успели даже начать делать ремонт и вложили в обустройство сотни тысяч рублей. Однако, когда встал вопрос о сдаче дома в эксплуатацию, выяснилось, что самодеятельная новостройка имеет проблемы с коммуникациями, а кроме того, оформление квартир в собственность в общем-то незаконно, поскольку на садовом участке многоквартирного дома не может возникнуть по определению. Ситуация затянулась, пока известно лишь, что губернатор Московской области Борис Громов дал поручения разобраться, как такое вообще могло произойти.

Идея на поверхности

Несмотря на некую театральную фееричность этой вполне банальной истории, в ней все-таки есть рациональное зерно. Состоит оно в том, что при строительстве небольших домов можно получить жилье, которое условно можно отнести к категории "доступное". Не требуется того ресурса инженерных сетей, как при "взрослом" городском строительстве, нет и затрат на инженерию, порой колоссальных, необходимых при возведении многоэтажных жилых комплексов.

Всего лишь требуется построить обычный дом, только не загородный дворец, а вполне себе скромный и поделить его на квартиры. Почему цены могут быть ниже, чем в микрорайонах типовых корпусов, интуитивно понятно. И как выясняется, подобные примеры на рынке уже есть. Только с нормальным регулированием земельных вопросов и более хорошо продуманной схемой продаж, чем в вышеупомянутом Гавриково-1.

Эксперименты по созданию доступного жилья не по госпрограмме строительства для погорельцев, а в рамках небольшого частного девелоперского бизнеса начали появляться на рынке ближнего Подмосковья в кризис и продолжают появляться по сей день. Они не сразу обрели портретные черты, но сегодня о них можно говорить более предметно. Во всех случаях девелоперы пытаются решить одну и ту же задачу: создать нормальное городское жилье с ценой около 1 млн рублей или, по крайней мере, 1,25 млн, с учетом роста цен наиболее дешевой части рынка за последний год.

Наиболее известны три проекта, все они находятся в Подмосковье на юге от столицы: "Володарская волость" в деревне Большое Саврасово Ленинского района, "Кузнечики" (не путать с микрорайоном от группы ПИК) в предместьях Подольска и поселок "Островцы" километрах в пяти за одноименной деревней в окрестностях Новорязанского шоссе. Чтобы не утомлять анализом каждого проекта по отдельности (это вы можете сделать самостоятельно, изучив сайты проектов или даже съездив на место), возьмемся лишь перечислить общие черты того, что можно действительно назвать новостройкой нового формата.

Коллективный портрет снаружи

Эти новостройки строятся на частных землях, где обычно бывает уже готов первый дом, строится второй, а места хватит еще, возможно, не на один десяток. Впрочем, крупной стройки можно не ожидать - здесь нет ни масштабных земляных работ, ни серьезной механизации, зато домов будет достаточно, чтобы выгодно было рядом с ними поставить магазин и завести прочие объекты социальной инфраструктуры. Если же стройка идет в действующем населенном пункте, то рядом уже есть детский сад и школа.
Местоположение обычно выбирается так, чтобы в транспортном отношении жители этих домов не чувствовали себя лишенцами по сравнению с покупателями обычных новостроек в народных кварталах из П-44Т. Т.е. чтобы дорога своим ходом до ближайшего московского метро была вполне сопоставимой с путем, который совершает типичный житель микрорайона типовых новостроек вокруг Москвы. Бывает и получше, как в случае с Большим Саврасово, откуда маршрутка идет по пустой второстепенной дороге и затруднения возникают уже между МКАД и метро "Домодедовская".

Наконец, о самих квартирах. Это обычное жилье с площадью однушек 35-40 метров и двушек около 60 метров. Можно "лепить" и большие метражи - обычно путем объединения квартир. Есть, правда, дополнение: над тремя обычными для таких новостроек этажами, находится еще один. Это мансарда, однако, особенность ее в том, что метры продаются почти за те же деньги, что и поближе к земле, а высота потолков может доходить до 6 метров (за счет скатов крыши).

Когда же потенциальный покупатель начинает задумываться: а не купить ли квартиру в хорошем спокойном окружении и почти в два раза дешевле, чем аналогичная площадь в народном проекте П-44Т, возникает резонный вопрос: а не будет ли, как в Гавриково? Тем более что прецедентов сдачи домов в эксплуатацию и превращения квартир в надлежащим образом оформленную частную собственность пока нет.

Задачка про слона

Применяемую строителями схему можно образно изложить следующим образом. Есть такой старый анекдот. Приехавший из-за границы путешественник совершенно невозмутимо ведет на поводке мимо таможенного поста слона, причем у животного веревкой привязаны к брюху и спине по буханке хлеба. Таможенник спрашивает, куда он ведет слона. На что получает ответ: это не слон, это бутерброд.

Что касается описываемого нами "малоэтажного" строительства, то процесс появления этих домов на свет, приобретения метров гражданами, оформления недвижимости в собственность и превращения квадратных метров в квартиру выглядит примерно так же, как цепочка трансформаций слона в легкую закуску.

Все превращения вроде бы находятся в строгом соответствии с действующим законодательством. Итак, сначала дом. Как известно, для того, чтобы возвести новостройку, нужно собрать огромное количество бумаг, пройти множественные согласования проекта и экспертизы и, наконец, получить разрешение на строительство.

Однако не все и не всегда так сложно. Например, чтобы построить небольшой жилой дом на участке, где таковое строительство разрешено, разрешения получать не надо. Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ, пункте 17 указывает, что разрешение на строительство не требуется в случаях, оговоренных законодательством регионов. Кроме того, согласно
статье 49 того же Кодекса, для строительства ряда объектов не требуется государственная экспертиза. Сюда попадают малоэтажные строения не выше трех этажей, как сблокированные (но не более 10 блоков), так и многоквартирные. Кроме того та же статья говорит о том, что государственных экспертиз не проводится в отношении зданий
до 1500 метров, правда, речь идет в нежилых постройках.

Именно этим люди и пользуются. Нормативные пределы жилых домов, строящихся в Московской области, просто сведены из разных параметров, перечисленных в пунктах статьи 49. Не требуется ни экспертизы, ни разрешения на строительство дому высотой не
более 3 этажей и общей площадью не более 1500 метров. Правда, иногда добавляют к трем этажам подземный гараж (в случае с коттеджами-дворцами) или мансардный этаж, который как полноценный не засчитывается. Новые проекты малоквартирных домов практически все характеризуются как трехэтажный дом с мансардой. И его можно начать строить, избежав затрат на оформление исходно-разрешительной документации и получение разрешения на строительство, что в ситуации с обычными новостройками
ложится на плечи конечного покупателя.

Жилье, которое пока не квартира

Чтобы построить многоквартирный дом в соответствии с нормами закона 214-ФЗ (о долевом строительстве), земельный участок необходимо иметь в долгосрочной аренде. И
хотя законодательство позволяет строить маленькие квартирные дома, от проблем с долевым участием застройщики, а это собственники земли, стараются уйти. В случае с "просто домом" участок можно купить - как покупают землю под дачу.

Разумеется, необходимым условием должна быть возможность жилого строительства. Кстати, в случае с Гавриково доморощенных девелоперов подвело именно то, что они строили на сельхозземле без разрешенного капитального строительства и строили именно многоквартирный дом. И то, и другое было ошибкой. В свидетельстве о собственности на землю должно быть в максимальной степени оговорена возможность жилого строительства. Например, в случае с малоэтажным комплексом в Островцах, в этом документе указано "земля сельскохозяйственного назначения с правом возведения жилого дома и прописки в нем". Это, как говорится, необходимое и достаточное условие - можно построить и жить.
Понятно, что при разрешенном жилом строительстве строится именно "просто дом", а не многоквартирный дом, создание которого толкает на стезю 214-го закона. Так что никакого долевого участия.

Виды договоров в малоквартирных домах бывают самые разные. В Островцах, например, скопировали привычную по миру новостроек схему предварительного договора с заключением основного после завершения строительства - при оформлении прав собственности. В случае со стройкой в деревне Большое Саврасово, практикуется договор простого товарищества, т. е. совместной деятельности. Но и в том, и в другом случае будет очень четко прописано - продается не квартира. Дом, повторимся, не многоквартирный. Продается часть дома - переход права на нее не возбраняется, независимо от того, какая это часть, а ЖК РФ признает часть дома за один из видов жилья. Поэтому покупая метры в малом домике, вы становитесь будущим владельцем именно части некоего жилого строения. Максимум, что можно прописать в договоре - это то, какая именно часть дома покупается.

Явление квартиры

Когда дом построен, права на него целиком оформляются на владельца земли. А он уже, в соответствии с заключенными договорами, производит перевод прав на части выстроенного им жилого дома на тех, кто эти части купил. Тогда происходит последняя, самая замечательная итерация - превращение частей в квартиры. В качестве основания для этого используется статья 16 ЖК, в которой трактуются виды жилых помещений (жилой дом или его часть, квартира или ее часть и комната). Квартира в этой статье определяется так: "Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении".

Добавим, что за превращение части жилого дома в квартиру просят дополнительных денег. Сумма примерно сопоставима с гонораром за оформление прав собственности на обычную новостройку - порядка 25-30 тыс. рублей.

Вот собственно и конечный пункт витиеватого пути от слона к бутерброду. На вид изящно, иного слова даже не подберешь. Остается только посмотреть на успешный финал какой-нибудь одной из историй - ведь жизнь в формате доступного жилья только начинается.

Мнение юриста:

Ольга Миляева, ведущий юрист компании MAYFAIR Properties

Использование данной схемы неправомерно по следующим основаниям:

• 1. В соответствии с действующим законодательством члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества вправе возводить на принадлежащих им земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, а реже к землям населенных пунктов жилые строения, а также индивидуальные жилые дома в зависимости от вида разрешенного использования. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ индивидуальный жилой дом - строение не выше 3 этажей, предназначенное для проживания одной семьи, что никак не подразумевает общежитие на 20 квартир. Также в связи с этим доморощенные застройщики выдумывают мансарды и подвалы, чтобы построенную пятиэтажку выдать за индивидуальный жилой дом в три этажа.
• 2. Мощность инженерных сетей и коммуникаций также не может обеспечить всех потребность потенциальных собственников долей в таком строении, т.к. рассчитана на индивидуальный жилой дом.
• 3. Индивидуальный жилой дом (а по документам именно так и получается) не может состоять из квартир, что предусмотрено ЖК РФ, поэтому приобретатели помещений могут стать только сособственниками долей в таком строении со всеми вытекающими последствиями, а именно: сообща владеть и пользоваться, распоряжаться, учитывая преимущественное право сособственников на покупку доли. Кроме того, никакой правовой базы для превращения доли в квартиру нет.
• 4. Строительство многоквартирных домов в садовом товариществе нарушает одновременно и земельное, и градостроительное, и жилищное законодательство. В связи с этим существует перспектива признания такого строения самовольной постройкой и сноса.
• 5. Отсутствие государственных экспертиз, что предусмотрено Градостроительным кодексом для многоквартирных домов и процедуры ввода в эксплуатации, что позволяет нарушать нормы строительства, что в свою очередь должно представлять опасность для жильцов.