19.11.18 26 740 35
Если он нарушил сроки и не достроил метры
Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.
Константин Серых
умеет общаться с застройщиками
Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.
Что произошло
В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.
Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.
Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.
Действие непреодолимой силы и нарушение сроков
Форс-мажор - это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.
Проблемы на приемке квартиры
В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах - щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.
Повторная приемка состоялась через две недели - 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.
Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.
Мы возразили и предложили поправить акт, но представитель сообщил, что застройщик уже подписал документ - изменить его нельзя. Со всеми предложениями и претензиями представитель отправил нас к застройщику. Он добавил, что перспектив в суде у нас нет, и привел пример одного дольщика, которому отказали в суде.
Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.
На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.
Претензия к застройщику и его ответ
Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.
В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Но есть требование, что передаваемый объект должен соответствовать условиям договора. В случае отклонения, если иное не установлено договором, дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Договор моей родственницы содержал только пункт о порядке действий, когда фактическая площадь больше проектной.
В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².
Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа - суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.
Предложение изменить акт приема-передачи
В судебной практике мне попадались дела, в которых подписанный акт приема-передачи квартиры означает, что претензий у дольщика нет. То есть если дольщик подписал акт приема-передачи, он не может претендовать на неустойку.
Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.
Реакция застройщика
Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц - 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.
Ответ на претензию мы получили чуть позже - 21 марта. Застройщик отрицал свою вину в нарушении срока передачи: ссылался на действие непреодолимой силы. Компенсировать разницу в площади менее одного квадратного метра он не хотел: по его словам, это общепринятая строительная погрешность.
«Атань!» - говорит застройщик.
В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.
Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда
После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.
Во-первых, не каждый дольщик захочет вступать в судебные тяжбы. Во-вторых , даже если по итогам суда застройщик формально проиграет, по факту он выплатит неустойку в разы меньше, чем положено по закону.
Этому способствует Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.
Несмотря на то что Верховный Суд РФ разъяснил, что неустойку можно снижать, только если застройщик докажет явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения срока передачи квартиры, районные суды редко следуют этому правилу. Они снижают размер неустойки, даже если нет обоснования ее несоразмерности. Бороться с этим сложно.
ДДУ родственницы обязывал ее обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Такой вариант нам не подходил, потому что суд по месту нахождения застройщика сильно снижал неустойки. Мы решили обратиться в суд по месту жительства истца - право выбирать суд есть у потребителя по закону. Лишить потребителя этого права нельзя.
Основой искового заявления стала моя претензия. Я дополнил ее требованием о смене подсудности - по месту жительства родственницы - и требованием выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Право на проценты появилось после того, как застройщик отказался вернуть переплату за недостроенные метры - то есть удерживал деньги, которые ему не причитаются.
Также у моей родственницы возникло право взыскать с застройщика штраф. По закону, если дольщик до суда предъявил к застройщику законное и обоснованное требование выплатить неустойку, а он этого добровольно не сделал, дольщик вправе требовать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки.
На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.
С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше - 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры - 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами - 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред - 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.
Платить госпошлину за подачу искового заявления не пришлось. От ее уплаты освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска меньше 1 млн рублей.
Представительство в суде
Гражданский процессуальный кодекс РФ позволяет гражданам вести свои дела в суде лично или через представителя. Допускается совместное ведение дела.
Разбирательство и решение суда
Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.
Первое заседание было подготовительным. Суд ознакомился с материалами дела. Мы подтвердили исковые требования. Представитель ответчика предоставил письменные возражения, просил отказать в иске, а в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки и штрафа. Несоразмерность неустойки застройщик ничем не обосновывал.
Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.
В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.
Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.
По итогам заседания суд решил взыскать с застройщика неустойку 30 000 рублей, переплату 31 125 рублей, проценты 391,08 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей и штраф 10 000 рублей. Всего 74 516,08 рублей.
Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было - значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.
Исполнительный лист и взыскание по нему
Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.
Закон не регламентирует срок выдачи исполнительного листа. Но, чтобы его получить, решение суда должно вступить в законную силу. Мы ждали недолго, исполнительный лист нам выдали 5 июля - через 3 дня после того, как решение вступило в силу.
Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.
Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги - неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.
Запомнить
- Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
- Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
- Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
- В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.
С 10.02.2020 г. Центральным Банком РФ понижена ставка, применяемая в расчётах неустойки, до 6 процентов годовых. Теперь снова становится актуальным расчёт пени по ДДУ с учётом периодов действия ставок Банка России.
Взыщем неустойку, штраф, моральный вред, убытки и компенсацию юридических услуг. Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.
Калькулятор производит расчет неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ согласно ч.2 ст.6 и ч.8 ст.7 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
С 01.01.2016 года ЦБ РФ в расчетах пени применяет ставку рефинансирования, равную ключевой ставке. Этот показатель регулярно меняется и с 16.12.2019 года ЦентроБанк установил ее в размере 6,25 % .
Интересы дольщиков, вложивших свои средства в строительство жилья, защищены законодательно. Застройщик обязан уплатить неустойку участнику долевого строительства в следующих случаях:
- при нарушении сроков передачи объекта жилищного строительства, когда их изменение не было согласовано в рамках договора;
- при нарушении сроков устранения дефектов, которые были выявлены в гарантийный период.
Что такое неустойка по ДДУ?
Неустойка по договору долевого участия – это компенсация, полагающаяся дольщику от застройщика в случае нарушения сроков передачи объекта в установленные договором сроки.
Кто может претендовать на взыскание неустойки?
Получить неустойку вправе физическое лицо, которому квартира не была передана в указанный в ДДУ срок. К примеру, в договоре указан срок 3 квартал 2019 года, тогда просрочка возникает с 1 октября 2019 года.
В договоре долевого участия срок передачи квартиры гражданину может быть привязан к дате сдачи дома в эксплуатацию. Чаще всего застройщик оставляет себе запас времени, в течение которого передаст квартиры дольщикам. Тогда в соглашении прописывает период от даты получения документации о вводе жилого объекта в эксплуатацию. Например, застройщик указал в договоре следующую фразу «срок передачи квартиры в течение 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 01.07.2019 года». Тогда при наступлении указанной даты и неисполнении условий договора просрочка возникает с 01.07.2019 г.
При нарушении указанных в договоре дат гражданин, вложивший свои денежные средства по ДДУ, имеет право претендовать на выплаты по неустойке. Размер ее рассчитывается за каждый день прострочки срока:
- для юридического лица, исходя из размера 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центробанком на дату расчета, применительно к цене договора;
- для физического лица 1/150 ставки рефинансирования.
Отметим, что застройщик может построить дом и ввести его в эксплуатацию раньше запланированной даты. Но, если в договоре прописано условие передать квартиру в течение 6 месяцев от дня ввода в эксплуатацию, но этого не сделано, то это является просрочкой и застройщик обязан заплатить дольщику пени.
Чтобы взыскать в досудебном порядке пени по договору ДДУ дольщик нужно, направить письменное уведомление застройщику. Сумму неустойки гражданин должен исчислить самостоятельно и указать в уведомлении. Вот тут и возникает ряд вопросов, где узнать ставку рефинансирования и как правильно вычислить размер пени.
Для легкого подсчета воспользуйтесь онлайн калькулятором, принцип работы которого соответствует правилам, установленным ч.2 ст.6 Закона 214-ФЗ.
Как рассчитать неустойку и пени по ДДУ?
Некоторые онлайн калькуляторы разработаны с учетом сокращения разрядности после запятой и считают до трех тысячных, но именно они могут повлиять на точность расчета итоговой суммы по пеням. Наш калькулятор не совершает такую ошибку и считает до семи тысячных (например 0,0266666).
Для расчета неустойки, необходимо ввести:
- цену квартиры по договору;
- начало и конец периода, когда образовалась просрочка;
- статус дольщика (юридическое или физическое лицо);
- с какого дня применять процентную ставку (наступления обязательств, фактического исполнения либо по периодам действия ставки).
Расчет можно распечатать и сослаться на указанный калькулятор. Для этого при заполнении формы можно поставить галочку.
После нажатия на кнопку «Рассчитать» на экране отобразятся результаты расчета, их можно отправить на принтер, нажав на ссылку «Распечатать таблицу». Приложите этот документ к уведомлению в качестве подтверждения суммы, которую требуете от застройщика.
(пени) в случае если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин , неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (т.е. размер неустойки составит 1/150 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..").
Формула расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве для предпринимателей и юридических лиц:
неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 300
Формула расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве для граждан:
неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150
Пример расчета неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве
Например, цена договора долвого участия в строительстве составляет 2 000 000 рублей.
Количество дней просрочки составляет 150 дней
Ставка рефинансирования: Согласно Указанию Центрального Банка РФ от 23 декабря 2011 года № 2758-У, начиная с 26 декабря 2011 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8 процентов годовых.
1/300 - размер пени в силу закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ - для предпринимателей и юридических лиц;
1/150 - размер пени в силу закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ - для граждан, не являющихся ИП.
Расчет неустойки (пени) за просрочку передачи застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства по формуле:
Для участника долевого строительства - гражданина :
2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 160 000 рублей
Для участника долевого строительства ИП и организации :
2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 300 = 80 000 рублей
Ключевая ставка (ставка рефинансирования)
- С 17.06.2019 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 7,50% (Информация Банка России от 14.06.2019);
- С 17.12.2018 г. – 16.06.2019 г. ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 7,75% (Информация Банка России от 14.12.2018);
- С 17.09.2018 г. – 16.12.2019 г. ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 7,50% (Информация Банка России от 14.09.2018);
- С 26.03.2018 г. – 16.09.2018 г. ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 7,25% (Информация Банка России от 23.03.2018).
Актуальные данные о ключевой ставке ЦБ РФ можно без труда найти в сети "Интернет".
Подробнее о неустойке по ДДУ см. в обзоре "