На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.

Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.

В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами, физические лица - граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

Выбор экономически эффективного проекта;

Создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

Получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

Поиск инвесторов;

Определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

Разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

Отбор и привлечение подрядчиков;

Контроль над осуществлением работ.

Застройщик отвечает: перед инвестором - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями - за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ; перед потребителями - за качество продукции.

В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости - земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

• а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:
  • - развития (создания) недвижимости;
  • - оборота недвижимости;
  • - управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.

Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:

• --преобладание внебюджетных источников инвестирования;
• --большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)
• --высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).
• --слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).

Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих национальных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и национальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой или нежилой недвижимости.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка .

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в Казахстане формировался за счет приватизации государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершенных с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

• в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:
  • - купли-продажи
  • - аренды
  • - ипотеки
  • - вещных прав (доверительное управление)
• г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;
• - нового строительства
• - подлежащего реконструкции
• д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных объектов недвижимости.
• е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.
• ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.
• з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:
  • - земельный
  • - зданий и сооружений
  • - помещений
  • - предприятий как имущественных комплексов
  • - кондоминиумов
  • - вещных прав
  • - многолетних насаждений.

Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

§ 1. Субъекты рынка недвижимости

Участниками рынка недвижимости является целый ряд лиц. Объем работы не позволяет подробно рассмотреть их правовой статус, поэтому в работе будет дана краткая характеристика субъектов рынка недвижимости.

Субъектами рынка недвижимости являются:

• · продавцы (арендодатели)
• · покупатели (арендаторы)
• · профессиональные участники рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и не институциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

• а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:
  • · федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
  • · федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство
  • · органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
  • · органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений
  • · органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
  • · проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета
  • · органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними
  • · государственные нотариусы.

К не институциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

• · предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):
• · брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
• · оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
• · финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• · девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• · редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
• · управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
• · проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
• · юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• · страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• · участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
• · аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• · финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
• · маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
• · информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• · специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
• · специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• · любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Риэлторы. Риэлтерская деятельность - это посредничество в совершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых сделок), смысл которого состоит в получении участником имущественного оборота (продавцом или покупателем) возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (риэлтерской фирмы).

Такой род деятельности может совершаться как на основе договора поручения (гл. 49 ГК РФ), так и на основе договора комиссии (гл. 51 ГК РФ). При этом посредник (поверенный или комиссионер), действуя от чужого (договор поручения) либо от собственного (договор комиссии) имени, но в обоих случаях в чужих интересах, в конечном итоге создает, изменяет или прекращает определенные права или обязанности для своего клиента (доверителя или комитента).

На сегодняшний день отсутствует нормативный акт, отдельно регламентирующий правовой статус риэлторов.

Риэлтерская деятельность - предпринимательская, т.е. самостоятельная, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ). Это позволяет сделать вывод, что оказание разовой услуги по совершению сделки с недвижимостью не может быть признано риэлтерской деятельностью и, соответственно, не требует соблюдения требований, предъявляемых законодательством к лицам, занимающимся ею, в том числе и наличия специального разрешения - лицензии П. 4 Письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 августа 1994 г. № С1-7/ОП-555 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1994. № 10..

Что же представляет собой риэлтерская деятельность в правовом смысле?

Единственное нормативное закрепление содержалось в п. 2 Положения «О лицензировании риэлтерской деятельности», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» (утратило силу) // Российская газета. 1996. 11 декабря.. Согласно этому документу под риэлтерской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Данное Постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 8 мая 2002 г. N 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности» Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности» // Российская газета. 2002. 21 мая..

В Гражданском кодексе РФ такой термин не используется. Действующий сегодня Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // СЗ РФ. 2001. № 33 (часть I). Ст. 3430. не предусматривает лицензирования риэлтерской деятельности, что позволяет заниматься достаточно доходным делом фактически любым юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям под красивой звучной вывеской.

Таким образом, специальный нормативный акт, регулирующий риэлтерскую деятельность, отсутствует, а лицензии, висящие в красивых рамках на стенах офисов агентств недвижимости, просто вводят клиентов в заблуждение.

Свои правоотношения с клиентами риэлторы оформляют, как правило, в виде агентского договора с минимизированной ответственностью, где предусматриваются следующие юридические конструкции:

• · по сделке, совершенной агентом с третьими лицами от своего имени и за счет принципала (продавца), приобретает права и становится обязанным агент, хотя принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки;
• · по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала, что не соответствует фактической действительности - риэлтерские фирмы никогда не выступают в качестве агента, как это понимается в ст. 1005 ГК РФ.

Основной практической деятельностью риэлтерских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами.

Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и соответственно при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риэлтеры остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.

Отсутствие федерального закона, регламентирующего риэлтерскую деятельность, повлекло вовлечение в эту сферу большого числа людей, которые не обладают достаточной квалификацией для этого рода деятельности. Это очень отрицательно сказывается на качестве функционирования рынка недвижимости и приводит к массе судебных споров. Так, зачастую для многих риэлторов не понятно отличие задатка от аванса, не понятен правовой режим общей собственности. Все это очень часто становится предметом сложных и длительных судебных разбирательств, в которых сам риэлтор никакого участия не принимает и никакой ответственности не несет. В связи с этим крайне необходимо наличие федерального закона о риэлтерской деятельности, наподобие закона об оценочной деятельности.

Девелопмент (development) в переводе с английского означает развитие. Он пришел на рынок российской недвижимости сравнительно недавно. Поэтому сначала приведу определение западных специалистов в этой области: «Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков» Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004. С. 3.. Но этого определения будет явно недостаточно, чтобы в полном объеме дать ответ на вопрос: что же такое девелопмент? Поэтому еще несколько определений. Российский исследователь В.В. Кущенко дает следующее определение: «Девелопмент есть комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе профессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований» Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2005. С. 12.. На мой взгляд, девелопмент - это высокопрофессиональная предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, направленная на развитие проектов в сфере инвестиций и строительства, обеспечивающая качественное преобразование недвижимости и увеличение ее стоимости. Девелопмент - это глубоко специализированная деятельность по исследованию рынка, которая позволяет построить систему управления проектами по недвижимости, включающая создание новых объектов недвижимости. Следовательно, девелопмент - это разносторонняя деятельность, сложный и многообразный процесс, требующий высокопрофессионального подхода.

Предприниматель, занимающийся такой деятельностью, называется девелопер. Он инициирует, создает, организует, финансирует, координирует и контролирует полностью весь процесс девелопмента. Также девелопер из всех участников процесса несет наибольшую ответственность, ведь даже малейшая небрежность или неточность может привести к огромным убыткам. Однако в случае успеха гарантирована немалая прибыль.

Таким образом, конечная цель девелопмента - получение наибольшей прибыли от объекта недвижимости. Этого можно добиться с помощью различных видов деятельности: от реконструкции зданий до оптимизации процесса налогообложения. Как правило, девелопмент состоит из следующих частей: подбор команды участников проекта, исследование рынка недвижимости; финансирование, проектирование и строительство объекта недвижимости; управление полученным объектом; получение прибыли от его использования или от его продажи.

Итак, девелопмент - это особая предпринимательская деятельность, которая существует самостоятельно, как в рыночной экономике, так и в праве.

Девелопмент представляет собой систему правоотношений, связанную с регулированием архитектурно-строительной деятельности, проектированием, преобразованием, реконструкцией, перепрофилированием и прочими мероприятиями по повышению эффективности использования объектов недвижимости. Важно отметить, что нормы права, регулирующие девелопмент, представляют собой совокупность норм частного и публичного права.

Частным правом урегулированы отношения между субъектами девелопмента. Гражданское право с помощью различных механизмов, в основном используя договор, дает возможность для саморегулирования имущественных отношений между субъектами девелопмента.

Несомненно, что девелопмент требует разностороннего системного подхода, так как регулируется нормами и частного, и публичного, и международного права. Нельзя говорить о преобладании какого-либо вида норм в правоотношениях, связанных с девелопментом. На разных этапах девелоперской деятельности соотношение частного и публичного права различно.

Нормы частного и публичного права успешно дополняют регулирование девелопмента. Хотя зачастую достаточно большое число правовых норм, регулирующих отношения, связанные с недвижимостью, приводит к противоречиям и создает правовые коллизии. Поэтому правоотношения, связанные с девелопментом, требуют глубокого, тщательного и комплексного изучения и анализа как в теории, так и на практике.

Нормативная база, регулирующая девелопмент, довольно обширна, это все нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, связанные с недвижимостью. Все законодательство, связанное с девелопментом, условно можно разделить на четыре основные группы: законодательство, содержащее нормы частного права (ГК РФ), инвестиционное законодательство, законодательство, регулирующее строительство, архитектурную и проектировочную деятельность, и законодательство, регулирующее земельные правоотношения.

Основополагающими законодательными актам являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ. Помимо того, существует множество законов и подзаконных актов, регулирующих строительную, архитектурную, инвестиционную деятельность. Из наиболее важных нормативно-правовых актов хочу назвать: Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ и Федеральные законы: от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании» СЗ РФ. 2002. № 52 (ч. 1). Cт. 5140., от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» СЗ РФ.1999. № 9. ст. 1096, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» СЗ РФ. 1999. № 28. ст. 3493.

И несомненно, отдельного внимания заслуживают нормы международного права. Основой для российского права в области международных отношений, связанных с недвижимостью, является нормы раздела VI части третьей ГК РФ. Затем следует упомянуть о международных соглашениях и договорах, например Конвенция СНГ «О защите прав инвестора» от 28 марта 1997 г., и наконец, Соглашение «О межгосударственной экспертизе проектов строительства, представляющих взаимный интерес государств - участников СНГ» Бюллетень международных договоров. 2001. № 4. С. 13 - 19. и Стратегия развития отношений Российской Федерации с Европейским союзом на среднесрочную перспективу (2000 - 2010 годы), ратифицированные Российской Федерацией две очень важные Конвенции: Сеульская конвенция 1985 г. «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций» Международно-правовые основы иностранных инвестиций в России. Сборник нормативных актов и документов.- М.: Юридическая литература, 1995. С. 197-276. и Вашингтонская конвенция 1965 г. «О порядке разрешения инвестиционных споров».

Субъектами девелопмента в России, прежде всего в инвестиционной деятельности, могут выступать российские и иностранные физические и юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства и международные организации. В свою очередь, субъект инвестиционной деятельности может совмещать функции двух или более субъектов, к примеру, инвестор может одновременно выступать в роли заказчика.

Очень важное значение на рынке недвижимости играет орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Спектр других участников рынка недвижимости очень широк.

Так, оценщики осуществляют оценку стоимости недвижимости для различных целей. Они осуществляют свою деятельность в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Нотариусы осуществляют заверение сделок с недвижимым имуществом в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 Российская газета. 1993. 13 марта..

Согласно статье 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

• · в случаях, указанных в законе;
• · в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Для рыночных сделок с недвижимостью не предусмотрено обязательное её нотариальное заверение.

Участие юристов в рыночном обороте недвижимости обязательно, т.к., как видно из параграфа 1.3 данной работы система правового регулирования рынка недвижимости очень сложна. Поэтому для каждой конкретной сделки необходима юридическая экспертиза. Юристы, как правило, входят в состав риэлторских фирм. Также это могут быть обычные юридические фирмы, правовое положение которых определяется ГК РФ и законом, регламентирующих правовой режим определенных юридических лиц. Также в сделках с недвижимостью на возмездной основе могут участвовать адвокаты, оказывая консультационные услуги по сделке в соответствии с Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» Федеральный закон от 31 мая 2002 г. № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. № 23. ст. 2102.. Но при этом стоит отметить, что согласно статье 1 указного закона адвокатская деятельность не является предпринимательской.

Как уже отмечалось, деятельность на рынке недвижимости практически всегда требует привлечения значительных финансовых ресурсов. Такие ресурсы привлекаются за счет кредитов. Эту задачу выполняют различные кредитные учреждения, большинство которых составляют банки, правовой статус которых определяется Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности» Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР от 6 декабря 1990 г. № 27 ст. 357.

Участниками рынка недвижимости являются также собственники недвижимости, которые отчуждают объект недвижимости или сдают его в аренду, покупатели объектов недвижимости, арендаторы и многие другие. Правовой статус этих лиц в большинстве определяется ГК РФ.

Таким образом, спектр участников рынка недвижимости очень велик и ограничить его практически невозможно.

§ 2. Объекты рынка недвижимости

Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости. Вместе с тем имеются и определенные особенности в формулировании понятия недвижимости в различных правовых системах - в семье континентального права и в семье общего (прецедентного) права.

В странах семьи прецедентного права имущество разделяется на реальное (real property, realty, real estate), к которому относится земля и неразрывно связанное с нею имущество - в терминологии континентального права - недвижимое имущество и персональное (personal property, personalty, shattel) имущество, к которому относится имущество, не являющееся реальным, т.е. движимое имущество. В то же время следует иметь в виду, что используемый в общем праве термин «реальная собственность» не совсем адекватен термину «недвижимое имущество» (immovable property), используемому в континентальном праве. Равно как и термин «персональная собственность» не адекватен термину «движимое имущество» (movable property). Различия заключаются в юридических конструкциях, при помощи которых обеспечиваются способы защиты прав собственности и иных вещных прав, а также в объектах, относимых к этой категории объектов гражданского права. Так, в странах общего права защита прав на землю обеспечивается при помощи реального иска, в то время как при помощи персонального иска можно возместить лишь убытки, связанные с землепользованием. Отсюда и существенные юридико-технические отличия в организации системы вещных прав по поводу недвижимого имущества. К примеру, если в континентальном праве права аренды защищаются на основе норм обязательственного права, то в странах общего права защита права аренды обеспечивается на основе применения норм реального права. В то же время в юридической литературе подчеркивается достаточно условный характер разделения вещей на движимые и недвижимые. Так, в английском праве основным критерием разграничения этих видов объектов права собственности выступала не физическая природа вещей, а процедура реализации права на вещь, в частности ее отчуждения Коновалов А.В. Право собственности на недвижимость по англо-американскому праву: По книге Д. Криббета «Принципы права собственности» // Правоведение. 1995. № 2. С. 117.. До 1925 г. (до принятия Закона о собственности) в английском праве в качестве движимой вещи рассматривалось право аренды земельных участков. Обусловлено это было тем, что носитель этого права в случае его нарушения мог предъявить персональный иск, который имел не вещный, а личный характер. Вследствие определенных особенностей английской юридической техники последствия удовлетворения персонального иска были гораздо более узкими, нежели последствия удовлетворения реального иска. Помимо прочего, это проявлялось в ограниченных возможностях по возврату прав собственности (прав владения) в отношении вещи, владение которой утрачено.

Германская модель недвижимости в качестве основного объекта недвижимых вещей рассматривает земельный участок. Существенными частями недвижимости рассматриваются такие вещи, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив ей вреда, несоразмерного ее предназначению.

Основой понимания недвижимости во французском праве также является представление о земельном участке. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство).

Во всех государствах законодатель в той или иной степени ориентируется на одну из двух основных доктрин недвижимости. Первая доктрина под недвижимостью подразумевает такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей). Вторая доктрина, имеющая вспомогательный характер, рассматривает в качестве недвижимых вещей объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками, например, летательные аппараты, морские суда и т.п. Эта доктрина носит наименование «недвижимость в силу закона». Законодатель использует прием юридической фикции, наделяя объекты, являющиеся по своим природным качествам движимыми вещами, правовым режимом недвижимости. Наиболее распространено отнесение к недвижимым вещам летательных аппаратов, космических аппаратов, морских судов и судов внутреннего плавания. Такой подход обусловлен соображениями юридической техники, которая позволяет упрощать регулирование оборота значимых для экономики объектов.

В государствах, как правило, устанавливают дифференцированные правовые режимы недвижимости. В основе такого разделения лежат критерии, учитывающие цели использования недвижимого имущества, а также фискальные цели. В этой связи выделяют недвижимость, которая используется для проживания, и недвижимость, используемую в коммерческих целях. Такое разделение является основанием для установления различных правовых режимов оборота недвижимых вещей в зависимости от указанных критериев.

Существуют и более детализированные режимы недвижимостей.

Так, в США выделяются четыре класса недвижимых вещей:

• · недвижимость, которой владеют для продажи;
• · недвижимость, которой владеют для использования в торговле и бизнесе;
• · недвижимость, которой владеют для целей капиталовложений;
• · недвижимость, которой владеют для целей личного использования Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб., 1997. С. 45 - 47..

Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость) Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001. С. 9, однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства, состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества.

Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков для тех и других. Недвижимостью признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности земли (res soli). Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с поверхностью, считались ее составной частью. Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле. При этом воздушное пространство над поверхностью также рассматривалось как часть поверхности. Как отмечал И.А. Покровский, «последовательное проведение римского принципа создавало общую неуверенность гражданского оборота, поскольку покупатель не мог быть уверен, что через промежуток времени появится собственник, чье право нарушено, докажет права собственности на вещь и отберет ее» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200..

В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, а давалось описательное определение недвижимости - «земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» (ст. 384 Свода законов гражданских) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 98..

Однако неопределенность законодательства, устанавливающего правовой статус недвижимости, была очевидна. Г.Ф. Шершеневич указывал, что далеко не всякое строение является недвижимостью. В качестве примера он приводил переносные торговые палатки и т.п. При этом он подчеркивал, что законодатель, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи, по его мнению, различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи Там же С. 100..

Федеральное действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя прежде всего соответствующие положения ГК. В настоящее время понятие недвижимости дается в статье 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

Следует отметить, что в указанной статье помимо термина «недвижимые вещи» также используется в качестве синонима термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество - это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование» Гражданское право. Часть 1 / Под ред. Мозолина В.П. М., 2003. С. 212..

С таким мнением вряд ли можно согласиться. Во-первых, использовать чужую вещь могут не только носители вещных, но и обязательственных прав. Во-вторых, формулировка статьи 130 ГК, говорящая о таком признаке недвижимости, как неразрывная связь с землей, прямо указывает на то, что речь идет о вещах, поскольку имущественные права не могут быть связаны с землей.

Помимо ст. 130 ГК, вопросы недвижимости освещены и в других статьях ГК. В качестве примера можно привести гл. 17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю», главу 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

Из определения недвижимости в ст. 130 ГК, как уже отмечено, следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом, в частности, свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

• · Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты).
• · Объекты, которые прочно связаны с землей, и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.
• · Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).

Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК). Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, в качестве примера можно указать объекты незавершенного строительства, которые были специально добавлены в перечень объектов недвижимости в ст. 130 ГК, а также жилые помещения, которые были прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом ЖК РФ.

Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Как правильно отмечено в литературе, недвижимые по природе вещи в соответствии с указанной статьей можно условно разделить на два вида: природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств) и объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 305.. Примерный перечень последних дан в указанной статье ГК (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), в которой также дается критерий отнесения их к недвижимому имуществу (прочная связь с землей).

Законодательству Российской Федерации неизвестна характерная для законодательства некоторых стран конструкция недвижимости по назначению, к которой относятся движимые по своей природе вещи, помещенные на земельном участке или строении и обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию (например, сельскохозяйственные орудия, предназначенные для обработки земли). Такое положение вещей представляется вполне правильным, поскольку в противном случае пришлось бы регистрировать право собственности и другие вещные права на все комбайны, трактора и т.д.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1996. С. 96.

При этом традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Это признак, известный еще римскому праву. Г.Ф. Шершеневич писал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 130.

Между тем применение этого признака на практике может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения, в принципе, могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение. Однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново.

Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

В научной литературе также подвергается сомнению общепринятый взгляд на то, что причиной особого положения недвижимости является ее прямая непосредственная ценность.

К.И. Скловский выделяет и такой признак недвижимого имущества, как его «видимость», что дает возможность превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита при ипотечных отношениях Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 225, 234..

Иную позицию высказывает В.В. Витрянский. По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 - 242..

Однако следует учитывать то обстоятельство, что строительные материалы как вещи в данном случае уже не существуют, поскольку были преобразованы. Как известно, согласно последним изменениям в ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объект незавершенного строительства относится к недвижимости. Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав - не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости. Если недвижимость подлежит государственной регистрации, то неправильно утверждать, что она возникает с момента государственной регистрации. Следует также иметь в виду, что законодатель косвенно подтвердил, что регистрация не является признаком недвижимого имущества, поскольку права на недвижимое имущество, возникшие до даты вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются действующими.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. Недвижимые вещи могут быть в физическом смысле как делимыми, так и неделимыми. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате раздела, размер станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством. Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый из них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект.

В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны, таким образом, следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должны повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут, прежде всего, решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен Гражданское право. Том 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. С. 310..

Законодательство не раскрывает понятий «здание» и «сооружение». В связи с этим в литературе высказывается точка зрения, согласно которой понятия здания и сооружения не относятся к числу правовых категорий и, как следствие, делается вывод о нецелесообразности попыток дать юридическое определение этим терминам Гражданское право: Учебник. Т. 2: Полут. 2 / Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В. и др.. - М.; БЕК, 2000. С. 284.. Подобный подход представляется дискуссионным по следующим причинам. Регулирование зданий и сооружений подчинено особому правовому режиму, например, § 4 гл. 34 ГК РФ, посвященный аренде зданий и сооружений. Уже одно это обстоятельство требует отграничения указанных объектов от смежных объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие рассматривается как единый объект гражданских прав, хотя при этом включает разнородное имущество: вещи, права требования, долги, исключительные права.

Наделив предприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режима недвижимости, установив особые (специальные) правила оборота предприятий. При этом сложный характер и многоэлементный состав предприятия предопределил установление правил государственной регистрации прав не только на предприятие, но и - отдельно - государственной регистрации прав на земельные участки и иной недвижимости, входящей в состав предприятия.

Таким образом, объектом рынка недвижимости может быть любой объект недвижимости, не изъятый из оборота.

4.2. Субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора :

Развития (создания) объектов недвижимости;

Управления (эксплуатации) объектами недвижимости;

Оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора развития (создания ) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.

Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы . Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис. 4.2). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка.

Рис. 4.2. Субъектная структура рынка недвижимости

Покупатель (арендатор ) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель ) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам , представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

Органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

Организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

Федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

Органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам , работающим на коммерческой основе, относятся:

- предприниматели , в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

- инвесторы , осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

- риелторы (брокеры ), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

- застройщики , владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

- девелоперы , разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

- редевелоперы , занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

- заказчики , осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

- страховщики , занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- управляющие проектом , выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

- управляющие недвижимостью , занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

- оценщики объектов недвижимости , оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

- аналитики , выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- участники фондового рынка , занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе , продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;

- специалисты по информационным технологиям , обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

- юристы , осуществляющие юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала ;

- другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей.

Понятие «инвестиции» адекватно понятию «вложенный капитал», которое охватывает все средства производства (все виды машин и оборудования), транспортные средства, инструмент; сбытовую сеть – реальный капитал; финансовый капитал – собственные и заемные средства, а также интеллектуальные и другие средства, вкладываемые для достижения поставленных целей.

Предыдущая

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Билет 1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ,СЕГМЕНТЫ, ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ, СУБЪЕКТЫ И ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Первые упоминания о нед-ти в России- начало 18 в.. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен указом Петра 1 1714г.. Для решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия.

Закон РСФСР «о собственности РСФСР» 1990 г.

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, уст-ся цены и расп-ся пространство между различными конкурентными вариантами землепользования.

Функции РН:

1) ценообразующая (главная)

2) регулирующая

3) коммерческая

4) санирующая (очистка от слабых)

5) информационная

6) посредническая

7) стимулирующая

8) инвестиционная

9) конкуренция

10) перераспределение земель и др. объектов

11) социальная

Ценообразование на РН – это установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности населения, стремящихся стать собственниками земельных участков, кв. и др. капитальных и престижных объектов.

Особенности РН:

РН связан с оборотом на нем ОН, которые являются специфическим видом товара → необходимо учитывать ряд особенностей:

1) локализация РН, которая связана с абсолютной недвижимостью и уникальностью ОН

2) недостаточная степень открытости рынка

3) низкая эластичность предложений

4) спрос на РН носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве

5) для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования законодательством

6) для РН характерна низкая ликвидность

7) наличие стоимостной оценки ОН и возрастание ее с течением времени

Недвижимые вещи – это земельные участки, участки недр (обособленные водные объекты) и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

Различают следующие понятия:

1) недвижимость по закону ↔ по природе

2) квазинедвижимость (воздушные суда, космич. Корабли)

Отличительные признаки нед-ти:

1) стационарность

2) материальность

3) долговечность – выше чем у др. товаров, кроме отдельных видов (драг. Камни, металл)

Структура РН включает :

1) объекты недвижимости (ОН)

2) субъекты Н

3) процессы функционирования РН

4) механизмы (инфраструктура) РН

Сегментирование РН по объектам как товару производится следующим образом:

· рынок жилья

· коммерческая Н

· земельные участки

Билет 2 ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК

Статья 2. Земельное законодательство

1. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.

2. Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.

3. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

4. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством

1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

2. К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статья 5. Участники земельных отношений

1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Билет 3 РЫНОК ЖИЛЬЯ: ПОНЯТИЕ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ, ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ

Рынок жилья – применительно к объектам жилой недвижимости существует следующая классификация, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

§ первичное жилье

§ вторичное жилье (дача)

§ третичное жилье (гостиницы)

Применительно к условиям крупных городов:

o элитное жилье

o жилье повышенной комфортности (улучшенная планировка)

o типовое жилье

o жилье низких потребительских качеств (коммуналка)

o мансарда (под крышей)

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью

ПОКАЗАТЕЛИ РН

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

1. ценовую ситуации (средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок)

2. конъюнктуру спроса и предложения (объем и структура спроса и предложения)

3. активность рынка (число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога)

4. ликвидность объектов

Билет 6

Билет 7 ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

1.Понятие ипотеки. Ипотечное кредитование.

Залог недвижимости с целью получения денежной суммы – ИК, наз-ся ипотекой.

Термин ипотека впервые появился в Греции в 6 в д.э. и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определёнными земельными владениями.

Залог- это отдача имущества в обеспечение обязательств под ссуду.

Ипотека - это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передаётся в руки кредиторам, а остаётся у должника в его владении и пользовании, это означает, что залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полноправным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует полная «триада» собственности:

1) Владение

2) Распоряжение

3) Пользование

Предметом ипотеки являются объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые квартиры и их части, объекты незавершённого строительства, участки)

Ик – это долгосрочная ссуда с обязательством возврата, в обозначенный договором срок с выплатой % по кредиту и обеспечения выплаты итогового обязательства залога недвижимости.

Если жильё приобретается с использованием ипотечного кредита, то заёмщик не расстаётся с первоначальным взносом, пока не получит право собственности на жильё. Отобрать квартиру у заёмщика можно только через суд, или при грубых нарушениях.

2.Принципы и ограничения ипотечного кредитования

К настоящему моменту заложена законодательная база для фу-я системы ИК, принят ФЗ « об ипотеке», закон « о ценных бумагах»…

Принципы кредитования:

1)Возвратность кредита

2)срочность

3)платность

4)обеспеченность

5)целевой характер

6)дифференцированный характер кредита

Этапы ИК:

1)предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования)

2)сбор и обработка информации о потенциальном заёмщике

3)оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка

4)принятие решения по кредиту

5)заключение кредитной сделки

6)обслуживание кредита

К условиям ИК относятся:

1) Соблюдение интересов обеих сторон сделки (заёмщика должна устраивать % ставка и схема погашения кредита, соотв. Банка должна устраивать платёжеспособность заёмщика)

2) Соблюдение базовых принципов кредитования

Билет 8 Типы ипотечных кредитов. Основные документы, необходимые для получения ИК

Основные документы, необходимые для получения ИК:

1) Заявление на получение ИК

2) Копия паспорта гражданина РФ

3) Копия военного билета

4) Документы о семейном положении

5) Копия о свидетельстве рождения ребёнка, паспорта детей

6) Копии документов об образовании и повышении квалификации

7) Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (печать, подпись, расшифровка подписи и дата на последней странице)

8) Справка с места работы о размере доходов за последние 6 (3 месяца) по форме 2НДФЛ или по форме бланка

9) Заявление-декларация с указанием ежемесячного дохода за последние 6-3 месяца в свободной форме

10) Копии документов, подтверждающих наличие активов в собственности(счета в банке, ЦБ,недвижимость, транпортные средства)

11) Копии документов, подтверждающих наличие положительной кредитной истории

12) Док-ты, необходимые к предоставлению при декларировании доходов о владении бизнеса

Факторы, сдерживающие развитие ипотеки:

1)правовые

2) инфраструктурные

3) психологические

4) организационные – рутинная схема получения кредита, учёт только белой зп

5) время на поиск квартиры

Окончательное решение по выдаче кредита заёмщику до момента регистрации права собственности банк принимает после рассмотрения полного пакета документов на квартиру (комнату) и получения положительного заключения юридической проверки приобретаемого объекта

Виды кредитов

Классифицируются по следующим признакам:

1) По характеру участия в инвестиционном процессе

2) По стабильности % ставки

3) По стабильности величины взноса погашения обязательств

*Кредиты с постоянными платежами(самоамортизируемые кредиты,по которым предусмотрено погашение долга и % равновеликими суммами)

*Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием различных факторов

4) по участию кредита в тек. Долгах и при росте стоимости

5) по способу финансирования

6) по порядку погашения долга и уплате %

7) по назначению кредитуемого объекта

Билет 9

Билет 11 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОН

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ(МСП)

МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими, подобными ему, которые были недавно проданы. МСП применяется когда имеются данные об относительно недавних сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех ОН, которые часто продаются и покупаются МСП является наиболее прямым систематическим подходом к определению стоимости.

Преимущества МСП: наиболее простой, статистически обоснован, предполагает методы корректировки, обеспечивает данные для других подходов.

Недостатки МСП: требует активного рынка, сравнительные данные не всегда имеются, требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов, основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение Мсп предполагает определенную последовательность действий:

1) Изучение рынка и выбор объектов Н, которые наиболее сопоставлены с оцениваемым ОН

2) Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту

3) Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой отобранной единице

4) Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различниями межу ним и оцениваемым ОН

5) Согласование скорректированных цен сравниваемых ОН и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД (ЗМ)

ЗМ основывается на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. к полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

ЗМ= С восстановления(замещения)+С земли-С износа+Прибыль предпринимателя

Стоимость восстановления - (затраты на полное восст)-это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе недостатки и несоответствия, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения- (затраты на полное замещение)-расходы в тек. Ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой.

Использование ЗМ необходимо при:

1) Технико-экон анализе нового строительства

2) При определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли

3) При реконструкции

4) При оценке недвижимости на пассивных рынках

5) При оценке объектов спец. Назначения

6) При страховании недвижимости

7) Для определения базы налогообложения

ЗМ трудно реализуем: для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, для зданий с чрезмерным физическим и внешним износом.

Алгоритм использования ЗМ:

1)осмотр ОН и ознакомление со всей документацией

2)оценка текущей стоимости восстановления и замещения

3)оценка всех видов накопленного износа

4)оценка величины предпринимательской прибыли

5)оценка стоимости участка земли

6)определение итоговой стоимости ОН с суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предприним Прибыли

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

5 ЭТАПОВ ДП:

Отчуждение имущества

отчуждение имущества - в гражданском праве - передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица.

Отчуждение имущества - один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения имуществом, осуществляемого возмездно или безвозмездно. Различают:
- отчуждение по воле собственника: купля-продажа или дарение; и
- отчуждение помимо воли собственника: конфискация, реквизиция или принудительная продажа имущества должника в целях взыскания долга, присужденного по суду.

Билет 20

Билет 22

Классификация офисов

Объекты коммерческой недвижимости разделены по четырем основным классам – A, B, C и D.

Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха и т.д.

Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) – все офисные здания.
Класс D- офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

Билет 24 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

ДП- используется только для оценки доходной недвижимости.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

· Текущих и будущих денежных поступлений

· Текущей и будущей экономии на налогах

· Доходов от прироста стоимости недвижимости

· Налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества

· Других возможных денежных поступлений и выгод

5 ЭТАПОВ ДП:

1)определение будущего валового дохода: оценка потенциального и действительного валового дохода

2)вычитание операционных издержек. Операционные издержки делятся на: условно-постоянные(не зависят от степени эксплуатации ОН, т.е. налог на имущество, страховые взносы); условно-переменные(изменяются в зависимости от степени использования ОН, например коммунальные услуги); резервы на замещение(на замену на протяжении жизни ОН отдельных его элементов)

3)определение и корректировка чистого(операционного) дохода

4)Оценка и мультипликатор Гудвилл(привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю) Например список клиентов. Гудвилл- это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

5)определение окончательной стоимости недвижимости

Билет 27 Содержание и основные направления риэлтерской деятельности.

Риэлтерская деятельность -- деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Существуют различные объединения риэлтеров -- гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг -- выбор услуги заказчиком -- заключение договора -- оказание услуги -- совершение сделки с недвижимостью -- оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко.

Основные направления деятельности риэлторов.

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

Выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

Анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

Разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет следующие функции:

Предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

Предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

Предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ вплоть до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

Билет 28

Билет 29

Билет 34

Билет 35

БИЛЕТ 38 ПОНЯТИЕ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О НАЛОГООБЛАЖЕНИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. СИСТЕМА НАЛОГОВ И СБОРОВ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Владение недвижимостью, сдача ее в аренду, продажа или покупка все это связано с уплатой налогов.

В настоящее время в Российской Федерации можно выделить три основных налога на владение недвижимым имуществом:

1. налог на имущество физических лиц

2. налог на имущество организаций

3. земельный налог

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, обязателен к уплате на территории соответствующего муниципального образования.

Объектами налогообложения признаются: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, находящиеся в собственности физических лиц. Базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвентаризационная стоимость по состоянию на 1 января текущего года.

Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта за вычетом накопленного износа, учитывает только стоимость конструкции объекта, рассчитывается на основе стоимости строительства объекта недвижимости по существующим нормативам и коэффициентам.

Федеральным законом от 17.07.1999 N 168-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц"" установлено, что представительные органы местного самоуправления определяют размеры ставок налога в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости имущества: до 300 тыс. руб. - до 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. - от 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб. - от 0,3 до 2,0%.

Суммарной инвентаризационной стоимостью имущества является сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектом налогообложения, принадлежащих одному физическому лицу и расположенных на территории одного представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки данного налога.

Налог на имущество организаций , относится к региональным налогам, подлежит уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента, допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

С 1 января 2006 года в связи вступлением в силу Главы 31 Части II Налогового кодекса Российской Федерации и утратой силы закона «О плате за землю» от 11 октября 1991 года №1738-1 кадастровая стоимость является базой для уплаты земельного налога.

Под кадастровой стоимостью земельного участка, понимается расчетная величина ориентировочной рыночной стоимости земельного участка, установленная на определенную календарную дату с использованием федеральных стандартов оценки и методических указаний по проведению работ по государственной кадастровой оценке.

При установлении налогов определяются их ставки, которые не могут превышать 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков (отнесенных к землям, предоставленных для: сельскохозяйственного назначения; жилищного строительства; личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства) и 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка (ст. 394 НК РФ).

Ставки налога устанавливаются в абсолютных суммах (в рублях и копейках) к площади участка (за 1 га или за 1 кв. м) и корректируются по месту его нахождения в зонах градостроительной ценности территории.

Законом N 1738-1 установлены средние размеры ставок земельного налога за 1 га пашни в рублях и копейках по субъектам Российской Федерации, средние ставки налога в рублях и копейках за 1 кв.м в расчете на год в городах и других населенных пунктах по экономическим районам и в зависимости от численности населения, а также размеры коэффициентов увеличения средней ставки для курортных зон и городов за счет статуса города и развития социально-культурного потенциала.

Статья 5 Закона N 1738-1 предусматривает, что минимальный размер ставки налога за 1 га пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливается органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации. При исчислении налога вводятся коррективы на местоположение земельных участков.

Статьей 6 Закона N 1738-1 устанавливается, что налог за участки в границах сельских населенных пунктов и вне их черты, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота, взимается по средним ставкам налога за земли сельскохозяйственного назначения, а за участки, предоставленные для других целей, - в размере 5 руб. за 1 кв.м.

Органы местного самоуправления вправе повышать ставки налога, но не более чем в два раза.

Налог за земли городов и поселков взимается по ставкам, установленным на основе средних ставок, утвержденных Законом (ст. 8 Закона N 1738-1), дифференцированных в зависимости от градостроительной ценности территории органами местного самоуправления городов и поселков. Этот порядок не распространяется на земли, занятые личными подсобными хозяйствами, жилищным фондом, дачными и садовыми участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, так как с этих земель налог взимается по ставке 3% от полной ставки налога, установленной в городах и поселках, но не менее 10 руб. за 1 кв.м.

Налог за земли, приобретенные в городах и поселках для садоводства, огородничества и животноводства, установлен в размере 10 руб. за 1 кв.м.

Налог за часть площади земельных участков в городах и поселках сверх установленных норм их отвода взимается в двукратном размере, а дачных участков и индивидуальных гаражей в городской местности сверх установленных норм отвода - в пределах двойной нормы - в размере 15% полной ставки налога и при большей чем двойная норма отвода - по полной ставке налога.